Investimenti immobiliari a Montreal

Salve a tutti!

Oggi condivido con voi il mio strazio più recente, ovvero la caccia all’appartamento. Mentre infatti le procedure migratorie seguono il loro corso burocratico, ho deciso che pagare l’affitto è un modo veramente sciocco di usare il mio denaro, perciò sto cercando un appartamento da comprare.

Non voglio dilungarmi troppo sulle motivazioni personali che mi spingono all’acquisto, quanto piuttosto voglio condividere con voi alcune informazioni utili.

Innanzitutto, comprare casa è una cosa che si può fare o da soli o tramite un agente immobiliare. La scelta è fondamentale perchè se decidete di fare tutto da soli avrete accesso a prezzi migliori, ma se usate un agente sarete al sicuro dalle molteplici possibili fregature che rischiate di prendere.

La scelta è vostra, personalmente io ho trovato un ottimo agente immobiliare perciò me ne servo. Odio personalmente girare per appartamenti, perciò avere una persona che organizza tutto per me è davvero utile, senza contare che l’agente è sempre a carico di chi vende e mai di chi compra. Il sito di riferimento per chi usa un agente è http://matrix.centris.ca, un sistema integrato di investimento immobiliare che usano tutti gli agenti.

Se invece volete trovare qualcosa per i fatti vostri, sostanzialmente si tratta di cominciare a fare ricerche su ricerche tramite http://www.realtor.ca e http://www.duproprio.com/. Odio troppo fare queste ricerche, ma se il prezzo è per voi in assoluto l’aspetto più fondamentale, è una buona strada da percorrere.

Veniamo al dunque, in un modo o nell’altro avete trovato un immobile che vi piace, è il momento di fare una offerta. L’offerta, tecnicamente Promessa d’Acquisto, è un documento in cui si esprime la volontà di acquistare l’immobile sotto specifiche condizioni, ovverosia un preciso prezzo (con condizioni di finanziamento ben definite, tra l’altro, v. sotto) e qualsiasi altra clausola vessatoria si ritenga necessaria.

La Promessa d’Acquisto è veramente molto standard, i moduli sono governativi e sono sostanzialmente riempiti a crocette, c’è davvero pochissimo da scrivere. Per intenderci, la tipica PdA si compila in circa quindici minuti, è davvero semplice e non è necessario essere avvocati per comprenderla.

Spendo due parole sulle clausole della PdA e sulle informazioni ivi contenute, perchè sono molto interessanti.

Innanzitutto parliamo di finanziamenti. C’è un aspetto davvero molto interessante nella PdA: per tutelare il venditore l’acquirente deve obbligatoriamente specificare come intende pagare, ovvero deve specificare se intende fare un mutuo e di quanto intende farlo. E’ fondamentale specificare in maniera molto chiara questo aspetto, includendo tra l’altro anche l’interesse bancario che si intende pagare. Se infatti non si forniscono queste informazioni dopo dieci giorni (tipico termine imposto per la convalida del finanziamento dopo l’accettazione della PdA) il venditore ha il diritto di cercare un finanziamento per l’acquirente e ovviamente non avrà nessun interesse a trovarvi un buon mutuo. Questa è una trappola in cui gli sprovveduti possono cascare e a cui bisogna fare grande attenzione.

Per evitare di incorrere nel problema del finanziamento, è opportuno passare dalla propria banca e chiedere la pre-approvazione di un mutuo: in questo modo non solo si mettono al sicuro le condizioni di mutuo fino a un massimo di centoventi giorni ma si può anche esprimere con grande sicurezza il tasso di interesse che si riceverà.

Rimanendo sullo stesso argomento, è necessario specificare anche la suddivisione del capitale d’acquisto tra denaro contante e capitale finanziato. Qui i conti cominciano a farsi complessi, cercherò di essere il più chiaro possibile. Tutte le percentuali si riferiscono al prezzo di acquisto dell’immobile.

  • In generale, se si mette meno del 20% in contanti, la banca pretenderà una fideiussione assicurativa per coprire l’investimento immobiliare. Non è sempre detto, dipende molto dalla vostra situazione creditizia.
  • Se non siete residenti permanenti del Canada, la banca pretenderà che versiate in contanti tra il 25% e il 35%, finanziandovi il resto. Se la vostra banca non si fida di voi, vi chiederà il 50% in contanti prima di finanziarvi il resto.
  • A eccezione del punto precedente, se siete in Canada con un permesso di lavoro temporaneo triennale, il minimo che la banca vi chiederà è il 20%. Se avete un ottimo lavoro, può scendere fino al 10%, ma è più l’eccezione che la regola.
  • Se siete residenti permanenti o cittadini del Canada, la banca non avrà problemi a finanziarvi a fronte di un investimento di capitale pari al 5%, tuttavia con ogni probabilità pretenderà la fideiussione assicurativa di cui sopra.

E’ fondamentale non venire colti di sorpresa da questi fenomeni perciò è bene prepararsi ampiamente per tempo.

Torniamo alla nostra Promessa d’Acquisto, c’è un altro aspetto che viene specificato e che ritengo interessante ed è la data di trasferimento della proprietà (Occupancy Date). Questa data è importante perchè determina il momento in cui il contratto di vendita diventa esecutivo: è possibile trovare qualcosa di bello a Marzo ed entrarne in possesso a Gennaio dell’anno successivo senza alcun problema. Considerato che qui i contratti di affitto vanno di dodici mesi in dodici mesi e che tipicamente non sono terminabili in alcun modo, avere la possibilità di selezionare da quando esattamente si entra in possesso di un immobile è davvero utile poichè tutte le spese ad esso collegate (mutuo, rate condominiali, imposte sugli immobili) si cominceranno a pagare solo da quella data in poi.

Ultimo aspetto importante della PdA sono le clausole condizionali. Non si fa mai una offerta al buio, ma la si fa sempre subordinata a qualcosa, tipicamente la presa visione della dichiarazione di co-proprietà (ovvero le regole dell’edificio) e della revisione dello stato finanziario dello stabile (redatto dall’amministratore): se non si trovano soddisfacenti questi documenti non si è vincolati dalla PdA. Inutile dire che in gran parte dei casi non sono questi i motivi per cui i contratti vanno in fumo.

Ciò che invece può far sfumare un affare è l’ispezione, del tutto opzionale ma ampiamente raccomandata. Si può infatti nominare un perito di parte (che può essere contro-bilanciato da un perito del venditore) che può ispezionare l’immobile per accertarsi che sia tutto in ordine. E’ una pratica non obbligatoria ma fortemente consigliata per l’acquisto di case singole, meno utile forse per i condomini.

Ecco quindi che abbiamo una PdA completa di tutti gli aspetti fondamentali: prezzo, modalità di finanziamento, data di trasferimento della proprietà e alcune altre informazioni accessorie trascurabili come il nome del notaio (tipicamente il notaio è determinato dal venditore ma viene pagato dall’acquirente, il prezzo varia a seconda del periodo dell’anno), l’eventuale inclusione di mobili o elettrodomestici o la richiesta di specifiche riparazioni.

La PdA viene tipicamente consegnata con termini di decisione brevissimi, in genere ventiquattro ore. Qui la situazione si dirama in molteplici direzioni. La prima possibilità che il venditore rifiuti la PdA. In tal caso la contrattazione è chiusa, non c’è alcun vincolo e sarà meglio cercarsi un altro immobile, nonostante nulla vieti la presentazione di una nuova PdA.

L’alternativa opposta è che il venditore accetti la vostra proposta e si crei quindi un vincolo di acquisto, subordinato alle clausole sopra specificate.

L’ultima alternativa è che il venditore vi invii una controproposta. Se questo accade i ruoli si invertono e sarete voi acquirenti a trovarvi sotto il vincolo di un termine molto breve. E’ il vostro turno quindi di accettare, rifiutare o lanciare una contro-proposta.

Una differente alternativa è che il venditore vi presenti una contro-proposta: in tal caso i ruoli si invertono e questa volta sarete voi acquirenti a trovarvi a dover decidere in un arco di tempo molto breve.

Tutto questo scambio avviene tramite moduli sostanzialmente prestampati quindi molto facili da compilare e del tutto standardizzati. L’unico fattore di flessibilità sono i termini. Se infatti si risponde a una PdA o una contro-proposta all’interno dello stretto termine specificato, si crea un vincolo contrattuale tra acquirente e venditore. Se la risposta invece arriva fuori dai termini, nonostante non ci sia alcun vincolo è tuttavia uso “prenderla in considerazione”.

Si tratta quindi di un sistema piuttosto semplice e standardizzato, dove i “pericoli” sono molto prevedibili e in cui la tutela è equilibrata tra acquirente e venditore: uno ha diritto a essere certo che l’immobile sia privo di vizi, l’altro ha diritto alla sicurezza di ricevere quanto pattuito.

Vi sarete senz’altro accorti che manca la parte riguardante le conseguenze di una offerta accettata. Ebbene, non sono ancora riuscito a vivere in prima persona questa fase della contrattazione, quindi aspettatevi un aggiornamento nel caso in cui l’affare vada in porto. In caso contrario spero di avere condiviso con voi qualcosa di utile.

Saluti di oggi al Portiere Più Grasso del Mondo, l’Erede27 e al mio agente, l’uomo più gay dell’universo :D.

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6 Risposte to “Investimenti immobiliari a Montreal”

  1. Daisuke Ido Says:

    E’ la fine, ce lo siamo giocati 😛

  2. Belldandy Says:

    la patata fa brutti scherzi….

  3. pasquale veneziani Says:

    Ciao, mi chiamo Pasquale e sono di Bari, vorrei sapere se sei a conoscenza di un forum o un contatto con una comunità italiana in Norvegia. Ho urgenza di saperlo e ti sarei molto grato se mi rispondessi. Ti ringrazio.

    • osloninja Says:

      Non vivo più in Norvegia e non ho realmente seguito la comunità italiana a Oslo, quindi non saprei aiutarti. Tempo fa aveva scritto qui lo webmaster di http://www.allora.no, magari prova lì, anche se è più un sito per norvegesi interessati all’italia.

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