Investimenti immobiliari a Montreal – Parte Seconda

Salve a tutti,

Se ricordate, nel primo post sugli investimenti immobiliari avevo detto che non avendo ancora una offerta accettata non sapevo bene come si sviluppano le cose. Ebbene, adesso lo so, dato che ho trovato casa. Non voglio dilungarmi su cosa ho trovato, è un appartamento in centro in una bella zona, per puro caso nello stesso palazzo dove abita uno dei miei migliori amici. Direi che sono tutte le informazioni che possano eventualmente risultare interessanti.

Passiamo invece alla burocrazia e alle procedure. Grazie ai famosi moduli “precotti” di cui già ho parlato, la trattativa per l’acquisto di un immobile può concludersi positivamente con l’accettazione di una delle parti dei termini dell’altra. Quando questo accade, in realtà l’affare non è ancora chiuso (tutt’altro).

Innanzitutto, l’accettazione dei termini deve essere confermata da un avviso di ricezione: una parte del modulo di offerta è riservato infatti proprio a questo. In pratica, per garantire che non avvengano alquanto improbabili contraffazioni delle clausole, una offerta fa tre “salti”: la parte A scrive la propria proposta, la parte B la accetta e restituisce ad A il modulo con l’accettazione, la parte B riceve nuovamente la propria proposta originale e la firma un’ultima volta per confermarne la ricezione. Una copia di quest’ultima accettazione viene inviata anche a B.

A questo punto comincia la frenetica carambola delle scadenze. Il venditore ha tipicamente 1-3 giorni di tempo per consegnare tutta la documentazione riguardante lo stabile, ovvero la dichiarazione di coproprietà (ovvero lo statuto societario dell’entità che gestisce l’edificio), eventuali regole accessorie, i verbali delle assemblee di condominio, registri delle spese, preventivi già richiesti per lavori già commissionati o “da fare”. Ricordo che la visione e l’accettazione di tutti questi documenti costituisce clausola condizionale praticamente standard. E’ quindi perfettamente legittimo annullare l’offerta, anche se accettata, nel caso in cui non si trovi questi documenti accettabili (ad esempio se si ritiene che l’edificio sia malgestito). Fate tuttavia attenzione al fatto che mandare un’offerta all’aria per motivi futili o pretestuosi può farvi finire in un’aula di tribunale per una causa civile per danni: qui non siamo in Italia, potete finire di fronte a un magistrato nel giro di trenta giorni!

Passimo ai doveri del compratore. Voi acquirenti avrete una sfida apparentemente semplice ma in realtà non banale da completare: ottenere una lettera sine condicione della banca che garantisce che vi darà i soldi necessari per l’acquisto. In teoria tutto dovrebbe essere semplice perchè senz’altro vi sarete già mossi per ottenere una pre-approvazione, ma di fatto è qui che bisogna combattere con un po’ di scartoffie, se non siete canadesi o residenti permanenti. Sarà infatti necessaria una dimostrazione del vostro reddito, il vostro permesso di residenza, una lettera di referenze della vostra banca (si, quella italiana, o ovunque abbiate vissuto un tempo sufficiente) e… la visita del perito.

Ebbene si, la banca manderà il proprio perito a visitare ciò che volete comprare e in base a ciò definirà che mutuo erogarvi. La banca non vi impedirà di comprare qualcosa a un prezzo superiore di quello stabilito dal perito, ma non si muoverà di un millimetro nel caso in cui facciate un cattivo affare. In tal caso, tutti i soldi di differenza tra il prezzo e il denaro che la banca è disposta a darvi ve li piangerete voi.

Tutta questa procedura con la banca richiede tipicamente 3-7 giorni, dipendentemente da quanto siete pronti e da quanto è disponibile la vostra banca. Mentre la banca procede a tutti i controlli del caso, tipicamente avrete 7 giorni per procedere all’ispezione dell’immobile con un perito di vostra fiducia. Poichè in un condominio sostanzialmente da ispezionare non c’è praticamente niente, spesso si salta questa formalità, ma se si acquista una casa è assolutamente fondamentale portarsi il perito e fargli esaminare fondamenta, tubature, impianto elettrico, impianto di riscaldamento, gas e acqua calda. Non procedere all’ispezione in quel caso sarebbe una leggerezza che potreste pagare carissimo in termini di manutenzione futura. Una ispezione insoddisfacente da parte del perito di fiducia è una possibilità di annullamento della promessa di acquisto ben più forte della non accettazione dei documenti di cui ho parlato prima.

Dopo qualche giorno, la banca vi chiamerà e ci sarà da discutere il mutuo vero e proprio. Il tasso di interesse lo avrete senz’altro già fissato nella fase di preapprovazione, ora restano da definire il periodo di ammortamento (ovvero in quanto tempo volete ripagare il mutuo), il periodo di interesse (ovvero per quanto tempo l’interesse rimane fermo) e la modalità di pagamento.

Brevissimo richiamo sui primi due punti di cui abbiamo già parlato. Il periodo di ammortamento è quello che si discute tipicamente in Italia quando si chiede il mutuo, ovvero quanti anni si vuole passare a pagarlo. Quindici, venti, trenta, quelli che siano. Qui in Canada si aggiunge una variabile addizionale che è quella del periodo di interesse, tipicamente di tre-cinque anni. Al termine di questo periodo tutta la cifra restante del mutuo va rinegoziata, sostanzialmente a piacere. Si può cambiare tutto, dal tasso al periodo di ammortamento.

Veniamo alle modalità di pagamento, davvero particolari. Si dividono in due gruppi: normali e accelerate. Le modalità normali, in qualsiasi modo le si sommi, portano al pagamento di dodici mensilità annue. E’ possibile suddividere il pagamento in maniera mensile, quindicinale o bisettimanale, ma la sostanza non cambia. Le modalità accelerate sono invece studiate per avere un ritmo più elevato (da cui il nome): portano infatti al pagamento di tredici rate l’anno poichè il calcolo è basato sulle settimane e non sui mesi. Il vantaggio di questo sistema è che la tredicesima mensilità è considerata un contributo addizionale e va quindi a diminuire in maniera diretta e totale il capitale dovuto. Ne consegue quindi che tramutando il proprio mutuo in accelerato settimanale in realtà lo si accorcia, minimo, di un mese per ogni anno di ammortamento. Certo bisogna farsi MOLTO bene i conti per capire se ci si può permettere questa formula oppure no, ma è una interessante possibilità.

Nel caso in cui la modalità scelta sia troppo dura, non disperate, tutti i mutui possono essere rinegoziati “allargandoli” in qualsiasi momento. Dato che alla banca conviene, questa possibilità è sempre disponibile e non ha alcun costo addizionale, vi faranno solo perdere un po’ di tempo con moduli da compilare.

La discussione del mutuo non è l’unico argomento di cui vorrà parlare la banca. Ci sono infatti gli aspetti assicurativi da tenere in conto. Innanzitutto dovete assicurare l’immobile che comprate, come minimo per furto e incendio, anche se è fortissimamente consigliata la copertura per la responsabilità civile verso terzi (che tra l’altro vi copre in maniera personale in quanto proprietari anche quando siete al di fuori del vostro immobile). A causa delle leggi antitrust le banche non vi possono consigliare alcun assicuratore nonostante praticamente tutte le maggiori banche abbiano anche un ramo assicurativo (che però non si può interfacciare in alcun modo con la banca per queste limitazioni).

Ciò che però la banca può offrirvi è un prodotto assicurativo associato al mutuo stesso, tipicamente una polizza vita e infortuni, che vi copra nel caso in cui succeda qualcosa di brutto. Il costo di questi prodotti è microscopico rispetto alle rate del mutuo ed è assolutamente consigliato prenderne uno. Non è obbligatorio, ma è una buona idea. Oltre alla polizza, la banca potrebbe offrirvi una equity line, ovvero una linea di credito circolare a valore costante.

Vediamo un attimo che cosa significa questa locuzione alquanto complicata. Per cominciare la banca seleziona un valore associato alla linea di credito compreso tra il 20% e l’80% del prezzo di acquisto dell’immobile. Questo valore rimarrà costante (da cui il nome) per tutta la vita della linea di credito. La linea viene quindi divisa in due gruppi, il mutuo e la linea di credito pura. Il procedimento è semplicissimo, dal valore totale della linea di credito, la banca sottrare quanti soldi vi presta: tutto il restante va a costituire la linea pura. La linea di credito pura è sostanzialmente un conto in banca con del denaro liquido a disponibilità immediata con un tasso di interesse che vi verrà assegnato dalla banca. La equity line è definita circolare perchè ogni dollaro di capitale prestato che viene restituito alla banca viene automaticamente accreditato nella linea di credito, in modo che il valore totale resti costante.

In altre parole insomma, dopo avere pagato un mutuo ci si trova anche un fondo di liquidità con una somma potenzialmente ingente di denaro che è sempre disponibile. Ricordate sempre che la equity line ha un tasso di interesse quindi usarla in maniera intelligente (SE la si vuole usare) è fondamentale. Stando ad alcuni investitori locali è un buon modo per espandere le proprie proprietà immobiliari, ma non credo che investirò in tal senso. Nel caso in cui non la tocchiate, la equity line non costa nulla quindi se la banca ve la offre, accettatela. E’ un eccezionale fondo di emergenza, specie se ve la offrono a condizioni vantaggiose (ovvero al massimo assoluto a due punti percentuali dal prime rate).

Alla fine di tutto questo iter avrete quindi una lettera della banca che promette di coprire l’acquisto e una eventuale carta del perito che indica che la proprietà è priva di difetti. In questa fase l’unica cosa a cui fare molta attenzione è tenere al corrente il proprio agente e il venditore. Non è infatti detto che la banca riesca a produrre tutta la documentazione nel giro dei classici dieci giorni (tra l’altro solari!). Poichè la mancata presentazione della documentazione riguardante il finanziamento entro i termini è in realtà causa di rescissione del vincolo di vendita, il venditore avrebbe tutto il diritto di vendere l’immobile a qualcun altro. Se invece tenete tutti al corrente di quanto accade, dimostrerete buona fede ed eviterete quindi spiacevoli inconvenienti.

Tutto è quindi pronto, avete una offerta accettata, avete un mutuo, avete l’assicurazione, vi manca soltanto il notaio. Poichè le spese notarili saranno in gran parte a vostro carico, la scelta del notaio è di norma spettante al compratore.

Direi che per questa seconda parte è tutto, parlerò del notaio nella terza (nonchè ultima) parte.

Chiudo il post di oggi con qualche saluto sparso. Innanzitutto il monumentale Cesare per la grazia che mi ha concesso di scrivere il report. Ho aggiunto il suo blog nel blogroll, consiglio a tutti di seguirlo perchè è un uomo dalla penna ben affilata. Saluti miscellanei a tutta la tribù pasquale del Bal en Blanc (perchè si sa che la Pasqua giustamente la si festeggia andando a un rave party enorme in cui è obbligatorio vestirsi di bianco), Cincin per il suggerimento del Lunedi, Big D nonostante sia un pusillanime, Edi che mi chiama alle 6 del mattino e poi non mi dice perchè, Giannigianni e soprattutto La Nostra Semprevalida Esperta di Cinema ;).

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6 Risposte to “Investimenti immobiliari a Montreal – Parte Seconda”

  1. enui Says:

    Enno’, le informazioni che possano eventualmente risultare interessanti sono: c’è una stanza per gli ospiti? E com’è? 😀

  2. angelo Says:

    ciao, vorrei conoscere il costo totale della tua casa , il numero di anni in cui la pagherai ed l’importo della rata mensile (non per sapere i fatti tuoi ma per rifletterci su)
    grazie
    angelo

    • osloninja Says:

      Mi dispiace ma non credo che condividerò tutte queste informazioni. Posso dirti che un mutuo “medio” canadese è un mutuo chiuso a rifinanziamento scaglionato ogni 4 o 5 anni, a tasso fisso con interesse tra il 3.2% e il 3.6% a seconda delle garanzie fornite e dell’istituto bancario scelto.

      • angelo Says:

        va beh ma il costo della rata mensile? non vedo come possa nuocerti ….ed il rifinanziamento? chi ne sceglie tu o la banca?Come posso contattarti sulla tua mail personale(se possibile beninteso)

      • osloninja Says:

        Non è questione di danno, semplicemente sono fatti privati che non credo sia bene discutere qui. Più importante credo invece siano questi fatti: il livello di personalizzazione della soluzione è molto elevato, le banche sono dispostissime a farti il mutuo “su misura”: tu dici quanto vuoi spendere al mese e loro ti fanno i conti addosso calcolando automaticamente tutto il resto. Il mutuo più comune per la gente qualsiasi che si compra casa, se è questo ciò che ti interessa, dura 25 anni con un periodo di rifinanziamento ogni 4 o 5 anni (in questo momento è comune il 4). La rata mensile è pari a “quanto si spendeva in affitto”, quindi a seconda della zona e della grandezza della casa, tra i 700 e i 2000 dollari mensili. Attenzione perchè questa cifra esclude tutte le spese di cui si diventa responsabili come proprietari come le tasse municipali e scolastiche, la manutenzione e le spese condominiali.

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